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Sareb vuelve a caer en el modelo que las cajas siguieron en la burbuja inmobiliaria

20 agosto, 2013 - Mercados Financieros, Nacional, Vivienda

MAXIMIZA LA GANANCIA PERO CON RIESGO DE PERDER Eduardo Segovia La primera gran venta institucional de viviendas realizada por el banco malo (Sareb), la ‘operación bull‘ cerrada el martes por 100 millones de euros, ha generado muchos aplausos, pero también críticas porque tiene mucho más riesgo del que parece. En realidad, Sareb no cobra la venta de esos […]

sarebMAXIMIZA LA GANANCIA PERO CON RIESGO DE PERDER

Eduardo Segovia

La primera gran venta institucional de viviendas realizada por el banco malo (Sareb), la ‘operación bull‘ cerrada el martes por 100 millones de euros, ha generado muchos aplausos, pero también críticas porque tiene mucho más riesgo del que parece. En realidad, Sareb no cobra la venta de esos activos, sino que se asocia con el comprador -el fondo HIG Capital- para aparcarlos en un vehículo en el que mantiene el 49% de la propiedad y del riesgo. Será cuando ese vehículo venda a terceros las 939 viviendas cuando Sareb conseguirá el beneficio esperado… o tendrá que asumir la pérdida correspondiente. Este modelo es muy similar al utilizado por la banca española, en especial las cajas de ahorros, durante el boom del ladrillo, cuando creaban vehículos con promotores inmobiliarios locales en los que participaban al 49% para que no consolidara en sus cuentas. Estas participaciones fueron una de las fuentes principales de pérdidas cuando estalló la burbuja; de hecho, Sareb ha recibido muchas de ellas de las entidades rescatadas.

Es innegable que es la primera gran operación inmobiliaria de vivienda de segunda residencia en la costa (con algunos activos también de Madrid) que se realiza en España desde el inicio de la crisis, que la subasta ha atraído a numerosos fondos internacionales y que el precio, a decir de varios expertos consultados, es bastante alto (aunque habría que conocer la calidad de estos activos, cosa que Sareb no ha detallado). Todo elementos positivos parareabrir el maltrecho mercado inmobiliario español.

Pero la fórmula escogida no convence a mucha gente en el mercado: se trata del primer FAB (Fondo de Activos Bancarios), una especie de fondo de titulización con ventajas fiscales que va remunerando a los inversores en función de los ingresos que se vayan obteniendo por el alquiler y la venta de estos inmuebles. En este vehículo, el fondo HIG tendrá un 51% del capital y el FROB, el 49%. ¿Por qué se hace así? Según fuentes del mercado, porque los inversores no se atreven todavía a entrar directamente en el mercado español y prefieren ir acompañados por el banco malo para reducir su riesgo. «Saben que el Gobierno no se puede permitir que salga mal el banco malo», afirma una de estas fuentes.

En cambio, la versión oficial de Sareb asegura que esta fórmula le permite beneficiarse también del 49% del upside; es decir, espera que estas viviendas puedan venderse más caras en los próximos años y de esta forma se apuntará la mitad de esa subida de precio. Esta fórmula, llamada equity partnerships, funcionó muy bien al banco malo de EEUU (Resolution Trust Corporation). Pero entonces, ¿por qué vende ahora y no espera hasta entonces para aprovechar el 100% de dicha subida? La respuesta es queSareb está obligada a vender desde ya para ir reduciendo su ingente deuda y cumplir con sus planes de negocio. Ante esta tesitura, prefiere hacerlo con esta fórmula y maximizar el beneficio.

El problema es que, si no se cumplen las expectativas y el mercado, en vez de recuperar, sigue cayendo, lo que maximizará serán las pérdidas al tener que asumir el 49% de las mismas. «Es exactamente la misma filosofía de la banca durante la burbuja», explica otro experto. «Entonces, aparte de financiar a los promotores, participaban con ellos mediante joint ventures y así maximizaban el beneficio. Cuando se hundió el mercado, perdieron tanto por el préstamo como por la participación». «Después de la operación bull, todo el mundo va a querer hacerlo igual, mediante un FAB, con lo que Sareb no va a poder desprenderse realmente de los activos», vaticina el primer experto.

Plan de negocio a cuatro años

Según las fuentes consultadas, el plan de negocio del FAB se extiende durante menos de cuatro años, en los que intentará obtener una rentabilidad de entre el 15% y el 20%, que es lo que exige este tipo de fondos a sus inversiones. Para ello, el FAB tendrá aproximadamente un 70% de equity (capital) y un 30% de deuda, aunque no han trascendido las condiciones de la misma. Esto permite un cierto apalancamiento, que eleva la rentabilidad de la inversión una vez descontados los intereses del préstamo. Asimismo, cuenta con una línea revolving de hasta el 10% del volumen total para acometer inversiones y reparaciones en los inmuebles, que no consumirán capital.

La estructura del vehículo es muy compleja y contempla una cascada de pagos entre Sareb y HIG, de forma que vayan obteniendo la rentabilidad de una manera equilibrada. Del mismo modo, la asunción de pérdidas será equilibrada si la cosa sale mal, es decir, no hay ningúntipo de garantía ni EPA (esquema de protección de activos) para el fondo, ni siquiera de las primeras pérdidas. Según las fuentes, con el precio de venta de 100 millones, el gestor de estos activos (la inmobiliaria Monthisa, de la familia Montoro) va a tener que esforzarse mucho para lograr el objetivo fijado de rentabilidad.

Sorpresa por la derrota de Lone Star

En el mercado ha causado mucha sorpresa que el ganador no haya sido Lone Star, el gran favorito de la puja. Como reveló El Confidencial en mayo,este fondo norteamericano fue el que seleccionó junto a Sareb los activos que iban a integrar este paquete en una negociación bilateral. Sin embargo, la presidenta del banco malo, Belén Romana,  dio marcha atrás y puso en marcha una subasta competitiva que es la que se resolvió el martes con HIG como ganador.

Según las fuentes consultadas, gracias a la subasta Sareb ha conseguido una ganancia potencial mucho mayor que la que habría obtenido con la venta directa a Lone Star. La clave de la victoria de HIG ha sido la estructura planteada , muy diferente de la propuesta por Lone Star en la suya.

El confidencial

ATTAC Madrid no se identifica necesariamente con los contenidos publicados, excepto cuando son firmados por la propia organización.

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